Guides · August 30, 2026

How Mortgage Interest and Amortization Work

Una hipoteca con amortización se asemeja a una cuota mensual fija, pero dentro de cada pago, la proporción entre intereses y capital varía cada mes. Comprender esta proporción es clave para tomar cualquier decisión sobre una hipoteca.

Cada pago incluye primero los intereses y luego el capital.

Al comienzo de cada mes, el prestamista cobra intereses sobre el saldo pendiente. En un préstamo de 240.000 € al 3,5 % anual, la tasa mensual es del 3,5 % ÷ 12 ≈ 0,292 %. Esto supone unos 700 € de intereses solo en el primer mes. Si el pago calculado es de 1.201 €, entonces 700 € se destinan a intereses y solo los 501 € restantes se utilizan para reducir la deuda. El mes que viene deberás 501 € menos, por lo que los intereses serán ligeramente menores, y una pequeña parte del mismo pago de 1201 € se destinará al capital. Repite este proceso 300 veces y el préstamo llegará a cero. Esto es la amortización : un pago constante que comienza destinándose principalmente a intereses y termina destinándose principalmente al capital.

¿Por qué los primeros años se sienten lentos?

Dado que los intereses se calculan sobre el saldo pendiente, y este es mayor al principio, en los primeros años se amortiza muy poco capital. En un préstamo a 25 años, es posible que ya hayas pagado un tercio de los pagos antes de haber amortizado la mitad de la deuda. Esto no es ninguna artimaña del prestamista; simplemente así es como se gestionan los intereses sobre un saldo decreciente. Esto significa que vender o refinanciar durante los primeros años permite amortizar menos capital del que se espera.

El plan de amortización

Un plan de amortización es simplemente la tabla mensual de ese proceso: número de pago, la parte correspondiente a los intereses, la parte correspondiente al capital y el saldo restante. La calculadora de Amortica genera la tabla completa y también la suma por año, de modo que puedes ver, por ejemplo, que en el primer año podrías pagar 8200 € en intereses y amortizar solo 6200 € de deuda, mientras que en el último año casi todo el importe corresponde al capital. Al leer el cronograma se responden preguntas que una sola cifra mensual no puede: ¿Cuánto interés he pagado al décimo año? ¿Cuánto debo aún cuando finalice mi período fijo? ¿Cuánto ahorraría si liquidara el préstamo dos años antes?

El interés total es la cifra que importa.

Durante un plazo de 25 años, ese préstamo de 240.000 € al 3,5 % cuesta aproximadamente 120.000 € en intereses; el total a pagar es de unos 360.000 €. Pequeños cambios en el tipo de interés o el plazo modifican ese total en decenas de miles de euros. Por eso, conviene simular diferentes escenarios antes de comprometerse, en lugar de comparar prestamistas únicamente por la cuota mensual.

Inténtalo con tus propios números.

Abre la calculadora de hipotecas y préstamos , introduce el importe, el tipo de interés y el plazo, y pulsa «Mostrar tabla de amortización». A continuación, lee «¿ Plazo más corto o pago adicional?» para ver cómo reducir el total de intereses.

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